Hiểu về thời hạn sở hữu nhà chung cư thế nào cho đúng?

Thời hạn sử dụng chung cư ra sao?

Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua dậy sóng khi Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, nội dung được quan tâm nhất thời điểm này là Bộ tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Cách đây vài tháng, dự thảo lần 1 đã được đưa ra, với rất nhiều ý kiến tranh luận trái chiều về chủ đề này.

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng và theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp.

Hai phương án đã được Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra, một phương án là giữ nguyên theo quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu. Phương án còn lại là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng và theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp. Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; Cấp 2 là từ 50 - 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm. Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên.

Hiện chung cư đang rất phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM. Đây cũng là xu hướng tất yếu, vì đô thị ngày càng ít quỹ đất ở. Bởi vậy, ngay sau khi đề xuất được đưa ra, lập tức thu hút sự quan tâm của rất nhiều người dân.

Đảm bảo quyền lợi người dân

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua dự kiến có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024. Với các công trình được cấp phép xây dựng trước thời điểm ngày 1/7/2024 sẽ vẫn áp dụng quy định hiện hành.

'Với các công trình hiện nay thì vẫn như bình thường, không hồi tố và không có sự xáo trộn gì. Người dân hoàn toàn có thể yên tâm', ông Khởi khẳng định.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo đã tính toán nhiều khả năng có thể xảy ra để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân. Trong số đó, đối với công trình xuất hiện tình trạng phá dỡ nhưng chưa hết thời hạn nhưng vì lý do thiên tai địch họa… hoặc một số trường hợp được quy định, sẽ dùng ngân sách Nhà nước để xây dựng mới sau phá dỡ. Người dân sẽ có quyền sở hữu từ thời điểm công trình mới được nghiệm thu đến khi hết hạn.

Còn với trường hợp phải chỉnh trang đô thị, công trình buộc phải phá dỡ dù chưa hết hạn, thì sẽ được tái định cư theo quy định.

Nếu công trình hết hạn, được cơ quan Nhà nước kiểm định về chất lượng vẫn có thể sử dụng tiếp thì người dân vẫn được duy trì quyền sở hữu. 

'Trên thực tế đã có rất nhiều công trình chất lượng tốt, vượt quá niên hạn thiết kế nên người mua nhà với giá sở hữu 70 năm nhưng vẫn có thể sử dụng đến 90 năm', ông Khởi cho hay.

Trong trường hợp công trình đã xuống cấp, người dân sẽ hết quyền sở hữu chung cư, chỉ còn quyền sử dụng đất (trong trường hợp đất đó được quy định là ổn định, lâu dài). Nếu quy hoạch mới, khu đất đó vẫn được xây dựng chung cư thì người dân có thể góp tiền để xây công trình mới theo quy định. Như vậy, cơ bản quyền lợi người dân về sử dụng đất vẫn được đảm bảo.

Một số chuyên gia quan sát thị trường cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động không nhỏ tới các giá nhà ở chung trên thị trường, bao gồm cả chung cư sẽ xây mới và cả chung cư đã vào ở, được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi nhận định: 'Quy định này không phải là mục tiêu chính để ổn định thị trường BĐS nhưng sẽ tác động tới giá. Giúp người ít khả năng tài chính tiếp cận được với chung cư có thời hạn, với giá thành hợp lý hơn'.

Theo các chuyên gia, với quy định trên, những chung cư mới chắc chắn giá sẽ giảm đi, đồng thời cũng tác động tích cực là các nhà ngõ, nhà phố giá sẽ tăng lên và vô hình chung các chung cư cũ sẽ được nhiều khách hàng săn lùng nên sẽ có khả năng xảy ra tăng giá tại các chung cư cũ.

Trong dự thảo lần này, nhiều ý kiến rất mong chờ sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào, tránh được cảnh khó khăn, dai dẳng như việc cải tạo lại các nhà tập thể cũ đang diễn ra hiện nay.