Gỡ 'nút thắt' cải tạo chung cư cũ

Cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị bằng việc xây dựng lại chung cư cũ, nhà ở cũ, chỉnh trang phố cổ, phố cũ là yêu cầu tất yếu trong tiến trình phát triển Thủ đô Hà Nội. Tuy nhiên, việc cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị tại Thủ đô Hà Nội trong thời gian qua kết quả còn hạn chế, đòi hỏi cần những cơ chế, chính sách để gỡ “nút thắt”.

Còn nhiều vướng mắc

Hà Nội hiện có 1.579 nhà chung cư cũ, quy mô từ 2 đến 5 tầng, tập trung chủ yếu tại 4 quận nội thành; Trong đó, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, hư hỏng nặng, tiềm ẩn nguy hiểm về an toàn, tính mạng và tài sản cho người dân. Thời gian qua, Thành phố đã tiến hành kiểm định được 401 chung cư cũ, thực hiện việc di dời người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm cấp độ D. Hà Nội cũng đã hoàn thành xây mới và đưa vào sử dụng đối với 18 chung cư cũ, 14 dự án đang được triển khai. Thành phố đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư, đồng thời có nhiều biện pháp để ưu đãi, kêu gọi nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ.

Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, kết quả trên vẫn còn khiêm tốn so với yêu cầu đặt ra. Việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách. Năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu; công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm, thậm chí rất chậm. Do đó, nhiệm vụ đặt ra là Hà Nội cần có những cơ chế đặc thù về cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị gắn với bảo tồn, phát huy giá trị nội đô và phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Góp ý về nội dung này, Tiến sĩ Nguyễn Thành Luân - Trường Đại học Thủy Lợi cho rằng Dự thảo Luật Thủ đô sửa đổi cần sửa đổi bổ sung về quản lý, sử dụng đất đai, phát triển nhà ở, phát triển đô thị, cải tạo, chỉnh trang tái thiết đô thị nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 15-NQ/TW về “tập trung triển khai quy hoạch, đầu tư xây dựng, ổn định dân cư hai bên bờ sông Hồng và sông Đuống, quy hoạch phát triển không gian ngầm đô thị, không gian xanh và không gian công cộng”, tạo sự linh hoạt cho thành phố Hà Nội.

Về phát triển nhà, nên giao Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội quy định cụ thể một số chính sách phát triển đô thị thuộc Thủ đô như: Quy định chính sách cải tạo, xây mới nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp, chung cư cũ. Sử dụng vốn từ ngân sách của Hà Nội hoặc từ Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố để lập quy hoạch, đầu tư xây dựng, cải tạo các nhà ở cũ có một chủ sở hữu là Nhà nước… Trong đó có chính sách phát triển các thành phố thuộc thành phố Hà Nội và đô thị vệ tinh, đô thị mới, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, cơ chế chia sẻ lợi ích của nhà đầu tư với nhà nước và người dân.

Tạo cơ chế để người dân góp vốn cùng nhà đầu tư

Theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), “Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư”. Việc đặt ra yêu cầu này là cần thiết bởi khi không đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư sẽ cản trở đến tốc độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhà ở cũ đã xuống cấp tại Hà Nội. Điều này được minh chứng trong thực tiễn thời gian qua khi cơ chế, chính sách chưa cụ thể làm cho người dân chưa được hưởng bồi thường, hỗ trợ hợp lý và nhận thức được nghĩa vụ trong việc di dời khỏi nhà chung cư, nhà ở cũ xuống cấp nguy hiểm; nhà đầu tư cũng không “mặn mà” đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhà ở cũ do độ rủi ro cao.

Để nâng cao hơn nữa hoạt động cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị thông qua xu hướng xây dựng lại chung cư cũ, nhà ở cũ, chỉnh trang phố cổ, phố cũ trong thời gian tới, Tiến sĩ Đỗ Xuân Trọng - Trường Đại học Luật Hà Nội đưa ra một số đề xuất góp phần hoàn thiện Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), đó là cần quy định cụ thể hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt; qua đó đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Thủ đô và Luật Nhà ở, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp với các giải pháp cho từng chủ thể.

Cần tiến hành khảo sát, lấy ý kiến người dân ở các khu chung cư cũ, nhà ở cũ, xuống cấp về phương án thiết kế, chính sách di dân và các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ. Qua đó, vừa tạo tâm lý sẵn sàng cho người dân vừa có thể tham khảo ý kiến người dân ở khu vực này. Tạo cơ chế để người dân sở hữu chung cư cũ, nhà ở cũ được góp vốn cùng nhà đầu tư để cải tạo chung cư cũ, nhà ở cũ; sau đó người dân sẽ có những ưu đãi nhất định trong việc chọn căn, chọn tầng tuỳ theo tỉ lệ vốn góp. Người dân có thể tham gia giám sát cộng đồng đối với dự án, đảm bảo thực hiện theo đúng tiến độ, thiết kế đã được thông qua. Các nhà đầu tư được Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn ưu đãi, hỗ trợ giải phóng mặt bằng; đối với các hộ nhất định không chịu di dời, chính quyền sẽ có biện pháp cưỡng chế để đảm bảo tiến độ dự án.

Liên quan đến các vấn đề xây dựng và phát triển Thủ đô, PGS.TS Hoàng Tùng - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) phải thể hiện được chiến lược nhà ở đặc thù của Thủ đô với quy mô 8,5 triệu dân, để người dân cải thiện, nâng cấp nhà ở, từ người nghèo, người không có thu nhập đến người thuộc tầng lớp trung lưu; phải có cơ chế rà soát tất cả các dự án đang dang dở để các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện và cơ chế cho các dự án nhà ở mới nhằm thực hiện theo đúng tiến độ đã cam kết. Về cải tạo chung cư cũ, phân quyền cho Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội ban hành một số chính sách, biện pháp liên quan đến cải tạo chung cư cũ, trong đó có cơ chế khuyến khích cộng đồng hộ dân tự tổ chức liên kết cải tạo chung cư cũ.