Evergrande phá sản và những tác động tới ngành bất động sản Trung Quốc

Tập đoàn Evergrande đã chính thức xin bảo hộ phá sản tại tòa án Mỹ (Nguồn: Reuters)

Evergrande phá sản và những tác động tới ngành bất động sản Trung Quốc

Sau hai năm vật lộn, ông lớn bất động sản Trung Quốc Evergrande vừa nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ. Bước đi này sẽ có tác động ra sao ra sao tới nền kinh tế số 2 thế giới?

Vì sao Evergrande nộp đơn làm thủ tục bảo hộ phá sản tại Mỹ?

Hôm 17/8, Evegrande – công ty một thời là nhà phát triển bất động sản lớn thứ 2 tại Trung Quốc đã bất ngờ xin nộp đơn bảo hộ phá sản tại Tòa án Manhattan theo Điều 15 Luật phá sản của Mỹ. Bên cạnh Evergrande, một chi nhánh của tập đoàn này là Tianji Holding cùng công ty con Scenery Journey cũng đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản tương tự.

Evergrande xin bảo hộ phá sản theo Điều 15 Luật phá sản của Mỹ (Nguồn: Reuters)

Trong hồ sơ gửi tòa án cũng như trong thông cáo được phát đi, Evergrande cho biết việc nộp đơn nhằm kiến nghị tòa án công nhận kế hoạch tái cơ cấu nợ của công ty tại Hong Kong (Trung Quốc) và quần đảo Virgin thuộc Anh, trên cơ sở các trái phiếu quốc tế của hãng được phát hành và quản lý theo luật bang New York. Hãng khẳng định đây là một thủ tục bình thường trong quá trình tái cơ cấu nợ. Công ty này hiện cũng đã đề xuất phiên điều trần tại tòa án vào ngày 20/9 tới để công nhận thủ tục bảo hộ phá sản theo Điều 15.

Điều 15 Luật phá sản của Mỹ có tác dụng bảo hộ với những pháp nhân không thuộc Mỹ muốn tiến hành tái cấu trúc nợ. Quy định bảo hộ phá sản của điều này cho phép tòa án Mỹ can thiệp vào các vụ việc mất khả năng thanh toán xuyên biên giới, ngăn chặn chủ nợ khởi kiện và cầm cố tài sản tại Mỹ của con nợ, tạo điều kiện cho con nợ tiến hành các biện pháp giải cứu cũng như tái cơ cấu.

Evergrande có khoảng hơn 31 tỷ USD nợ quốc tế trong diện tái cấu trúc (Nguồn: CNBC)

Bước đi này thường được xem là một thủ tục, và cho thấy quá trình tái cấu trúc nợ của Evergrande dường như đã đạt được kết quả sau một thời gian dài đàm phán với các chủ nợ. Hiện tổng khoản nợ quốc tế nằm trong diện tái cấu trúc của tập đoàn này có giá trị khoảng 31,7 tỷ USD, bao gồm nợ trái phiếu, các tài sản thế chấp cùng với nghĩa vụ mua lại. Dự kiến đề xuất tái cơ cấu sẽ được hãng thảo luận với các chủ nợ vào cuối tháng này.

Tình trạng tài chính của Evergrande hiện như thế nào?

Kể từ sau các động thái siết chặt quản lý thị trường bất động sản của giới chức Trung Quốc, còn được gọi là cơ chế 'Ba lằn ranh đỏ', Evergrande cũng bắt đầu trượt dài trong khó khăn tài chính, với 'núi nợ' lên tới gần 300 tỷ USD khiến công ty không thể kịp thời đảm bảo thanh khoản để xoay sở.

Cùng với tình trạng đóng băng thị trường bất động sản tại Trung Quốc trong 2 năm qua, nguồn thu của Evergrande cũng liên tục lao dốc. Hồi tháng trước, tập đoàn này mới công bố kết quả kinh doanh cho 2 năm trước, trong đó doanh thu của hãng đã 'đóng băng' kể từ tháng 9/2021 cho đến tận mùa Xuân năm 2022.

Evergrande lỗ hơn 81 tỷ USD trong hai năm 2021-2022 (Nguồn: CNBC)

Tính tổng cộng, Evergrande chịu khoản lỗ lên tới 81 tỷ USD trong hai năm 2021-2022, do tình trạng các tài sản giảm giá, nghĩa vụ hoàn trả các khu đất, cũng như chi phí tài chính và lỗ từ tài sản đầu tư. Dù vậy, hãng cũng đánh giá tình hình đã bắt đầu được cải thiện hơn trong năm ngoái và nhất là kể từ đầu năm nay. Hồi tháng 9 năm ngoái, hãng thông báo đã khởi động trở lại ở phần lớn các dự án đang triển khai.

Bên cạnh những khó khăn kinh doanh, tình hình nợ của tập đoàn này cũng tiếp tục là điểm nóng. Từ cuối năm 2021, hãng đã bắt đầu rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán các khoản lãi định kỳ với trái phiếu quốc tế bằng đồng USD. Cổ phiếu của hãng trên sàn Hong Kong (Trung Quốc) cũng đã bị dừng giao dịch từ tháng 3 năm ngoái.

Sàn Hong Kong (Trung Quốc) dừng giao dịch cổ phiếu Evergrande từ tháng 3/2022 (Nguồn: CNN) (Ảnh: AFP/Getty Images)

Cho tới cuối năm 2022, tình hình dường như đã có nhiều cải thiện, khi Evergrande bắt đầu đưa ra những thông tin chi tiết hơn về kế hoạch tái cấu trúc nợ, như việc chuyển nhượng một số tài sản bên ngoài Trung Quốc đại lục cho các chủ nợ nước ngoài, như cổ phần trong chi nhánh xe điện Evergrande NEV và đơn vị quản lý bất động sản. Một số nguồn tin cũng hé lộ khả năng chủ tịch của hãng – tỷ phú Hứa Gia Ấn sẽ chấp nhận rót 2 tỷ USD tài sản cá nhân như một điều kiện đảm bảo để kế hoạch được các chủ nợ thông qua.

Evergrande đưa cổ phiếu chi nhánh xe điện Evegrande NEV vào một phần của kế hoạch tái cấu trúc nợ (Nguồn: Reuters)

Dù vậy cho tới tận tháng 7 năm nay, công ty vẫn chưa thể công bố một kế hoạch tái cấu trúc đầy đủ như cam kết trước đó. Evergrande giải thích rằng, dù đã có nhiều tiến bộ, hãng vẫn cần làm việc thêm với các chủ nợ và đơn vị tư vấn để thực hiện quá trình thẩm định kỹ lưỡng cho công ty.

Bởi vậy, thông tin Evergrande xin bảo hộ theo Điều 15 đang được một số chuyên gia nhìn nhận như một tín hiệu lạc quan. William Ma, giám đốc đầu tư của quỹ GROW Investment cho biết đây 'không phải một động thái bất ngờ' và là một phần của quá trình tái cơ cấu theo các tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế - một điều có thể tạo ra niềm tin lớn hơn cho các chủ nợ quốc tế, vốn được cho là đã hoàn toàn không được cung cấp thông tin gì về kế hoạch của tập đoàn trong một thời gian dài.

Động thái của Evergrande liệu có ảnh hưởng đến kinh tế Trung Quốc nói chung?

Cuộc khủng hoảng kéo dài suốt 2 năm qua của Evergrande đã gây ra nhiều lo ngại sẽ tạo tác động dây chuyền đến toàn bộ thị trường nhà đất Trung Quốc nói chung, bởi nhiều đơn vị bất động sản khác cũng đã dựa vào mô hình tăng trưởng bằng đi vay giống như tập đoàn này. Từ sau Evergrande, một loạt các nhà phát triển bất động sản lớn như Kasia, Fantasia và Shimao cũng đã rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán trái phiếu.

Country Garden là cái tên mới nhất trong ngành BĐS Trung Quốc gặp khó khăn về nợ (Nguồn: Reuters)

Mới đây nhất, Country Garden – hãng bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc hiện nay, vừa đưa ra cảnh báo công ty đang 'đưa ra nhiều biện pháp quản lý nợ', tạo ra những cảnh báo về việc đơn vị này cũng đã rơi vào tình trạng khó khăn về thanh khoản và có thể cũng sẽ tái cấu trúc nợ trong thời gian tới. Hãng này cũng đã thông báo tạm dừng giao dịch với 10 trái phiếu bằng đồng Nhân dân tệ trên thị trường trong nước.

Sau một giai đoạn phục hồi, thị trường nhà đất Trung Quốc đã lại chứng kiến tình trạng hạ nhiệt trong các tháng gần đây. Trong hai tháng 6-7/2023, doanh số nhà mới của 100 nhà phát triển hàng đầu nước này đã sụt giảm tới 1/3 so với cùng kỳ năm ngoái. Giá nhà mới tại nhiều địa phương cũng đã đi xuống liên tục 2-3 tháng gần đây.

Thị trường BĐS Trung Quốc bắt đầu đi xuống trong vài tháng gần đây sau một giai đoạn phục hồi (Nguồn: Reuters)

Trùng thời điểm với vụ việc của Country Garden, thị trường Trung Quốc cũng đón nhận thông tin kém lạc quan khác, khi Zhongzhi, một đơn vị quản lý đầu tư có nhiều quan hệ với lĩnh vực bất động sản đã phải tái cơ cấu nợ và tạm dừng thanh toán lợi tức cho các nhà đầu tư.

Lĩnh vực bất động sản vốn chiếm tới 1/4 GDP của nền kinh tế số 2 thế giới, và do đó những biến động này tạo thêm ra lo ngại về những ảnh hưởng lan rộng ra toàn nền kinh tế Trung Quốc, vốn cũng đang giảm tốc vì nhiều thách thức khác như nhu cầu quốc tế suy yếu và tiêu dùng nội địa vẫn phục hồi chậm chạp từ sau đại dịch.

Nhiều tổ chức quốc tế hiện đã hạ dự báo tăng trưởng GDP Trung Quốc trong năm nay, đồng thời cảnh báo mục tiêu tăng trưởng 5% sẽ khó có thể đạt được nếu giới chức không có các biện pháp hỗ trợ tích cực hơn.

Bà Louise Loo, chuyên gia từ hãng tư vấn Oxford Economics nhận định: 'Vấn đề nợ của Country Garden và sự chưa rõ ràng về động thái hỗ trợ của chính phủ đang tạo thêm ra những lo ngại với thị trường nhà đất Trung Quốc'.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) cam kết sẽ có động thái hỗ trợ thị trường BĐS (Nguồn: CNN)

Trong năm nay, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) đã tái khẳng định cơ quan này sẽ điều chỉnh và tối ưu hóa các chính sách tín dụng cho ngành bất động sản. Một thông cáo chung khác giữa PBOC và Cơ quan quản lý tài chính quốc gia (NAFR) cho biết sẽ khuyến khích gia hạn các khoản vay bất động sản, nhằm thúc đẩy việc bàn giao nhà ở đang xây dựng, và một số khoản nợ chưa thanh toán có thể được gia hạn trả nợ lên đến 1 năm.

Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, cho đến lúc này giới chức Trung Quốc vẫn rất thận trọng, để tránh tạo ra những ảnh hưởng tiêu cực khác. Đồng thời, khi niềm tin của người mua nhà vẫn còn chưa được khôi phục, thị trường vẫn sẽ phải vật lộn để phục hồi và các biện pháp hỗ trợ cũng sẽ chỉ có tác động giới hạn đến tâm lý của nhà đầu tư và doanh nghiệp.